不動産関連（不動産売買・不動産賃貸）
理事長の報酬はどれぐらいが適当な価格でしょうか。マンションなどは持ち回り制で一般的には無報酬ですが、上記のとおり理事長業務としても相応の責任を負っていることもあり、それなりの報酬を支払っております。理事長は報酬の増額を希望しておりますが、他の地権者は反対意見の方も多く、落としどころが見えない状況です。
１、２階が店舗、３階以上が住宅になっている、いわゆる下駄履きマンションの１階区分所有建物を保有しています。管理規約では１、２階を店舗として使用する規定になっているが、１階に入居していたカラオケ店が住宅部分の区分所有者の評判が悪く、１、２階も住宅として使用するように規約の改定の動きがあると聞いた。大丈夫であろうか？
区分所有者から管理の委託を受けている者が共用部分を駐車場として賃貸するなどして得られた収益金を、右年度間の設備新増設による新規資産取得費用、機械設備修繕費用、営繕関係費用及び共用部分の変更費用に振替充当し、残りの収益金を繰越処理あるいは損害保険引当金として内部留保する会計処理をして、各区分所有者に分配しませんでした。そして、右の会計処理は区分所有者集会において承認決議されておりますが、こうした処理は適法なのでしょうか？
ある会社Ａが建物を区分所有し、同時にビルの外壁に看板を設置する権利を持っていました。その後、Ａは倒産し、区分建物は競売されました。私はその区分所有建物を競落したのですが、看板を設置する権利、外壁の専用使用権を取得するのでしょうか？
区分所有建物を取得したところ、管理組合から、管理費・修繕積立金を払うように求められましたが、そもそも、管理組合、すなわち、区分所有建物について建物、敷地、付属施設の管理を行うための団体（区分所有法３条）の団体はどのように成立するのでしょうか？
当社はオーナーからマスターリース契約に基づき、マンション一棟を一括借り上げし、転貸している。転借人の一人であるAが賃料の支払いを滞り始めたので、現場に出向いたところ、Aから住んでいいといわれたと称するBが物件を占有しており、Aに賃料を支払っているが、最近Aと連絡がとれないと述べた。Bは当社の求めに応じて退去し、保有していた鍵を返還したが、A所有の物とBが称する動産が物件に残置されている。どのように対応したらよいか。
近時、テナントから賃料の減額請求を受けているが、どのように対応するべきか、アドバイスしてほしい。不動産鑑定士による簡易査定で見通しを立てたいが不動産鑑定士を紹介してもらえるか？
当社は駅前の土地を保有しており、デパートに賃貸している。リーマン破綻後、地代の値下げ要求が強く、うんざりしている。どう対応するべきかアドバイスをしてほしい。
当社は、エンドユーザーに転売する目的で、マンションデベロッパーからマンションを購入する売買契約を締結したが、売買契約の決済が近づいても転売先が決まらない。手付解除したいと思うが、可能か、売買契約をチェックしてほしい。
当社は賃貸住宅を保有し、法人個人に対し、賃貸しているが、社宅として利用しているある法人の社員から「駐車場については社宅扱いにならないが、駐車料込みの契約にしてもらえれば、事実上会社から社宅として賃料の補助が出る。そうしてもらえないか。」との申出を受けた。申出に応じてよいか。
当社は地主から土地を借り、その上に建物を建てて賃貸している。
ところが、地主との契約は事業用借地契約であって、一定期間経過したら建物を収去し、土地を明け渡さなければならない。建物についても定期借家契約にするべきだったのだが、うっかり普通借家契約で契約してしまった。どう対応するべきか、代理人となって交渉してもらえるか。
建設協力金方式でロードサイドに店舗を建設し、賃貸していたが、テナントが業績不振となって契約期間半ばで解約した。賃貸借契約に基づいて建設協力金を没収したところ、税務署から無償行為であるとして課税された。どう対応するべきかアドバイスしてほしい。
マスターレッサーが死亡し、相続が発生した。どのような手続をとる必要があるかアドバイスしてほしい。
テナントから業績不振を理由として賃料減額請求された。どう対応するのが得策か？
土地の売買契約を締結したところ、買主から、大きな地震が発生した場合、液状化の可能性が高い土地であるとして役所が指定している土地であることが判明したので、売買契約を白紙にしたいとの申し出を受けた。応じなければならないのか。
仲介を依頼された土地が、役所が公開している液状化マップで「液状化の可能性の高い土地」」とされていることが判明した。宅建業法上、この点について重要事項として説明する必要があるかのかアドバイスをしてほしい。
売買契約を締結後、少し調べたところ当該土地が液状化の可能性の高い土地であることが判明した。白紙解約したいが、可能か。
このたび収益ビルを１棟購入することになりました。賃料の未収があるようですが、これはどのように処理するのがよいでしょうか？債権譲渡をしてもらった方がよいでしょうか？
仮にそうだったら債権譲渡契約書等書類を作ってもらえますか？
当社は、薬局チェーンを営んでいるが、このたび、いわゆる門前薬局を開設するのに絶好の不動産が売りに出たので購入したいと考えている。条項の多い売買契約書だと売主の心理的抵抗が高くなるので、売主を拘束しつつ、売買代金をフィックスできる合意書の作成をしてもらえるか。
賃料減額請求をしたいと考えているので、代理人を引き受けてほしい。不動産鑑定士と組むと強いと聞いたが、提携している不動産鑑定士はいるか？【那須・本間法律事務所：提携関係にある不動産鑑定士がおりますので対応可能です。】
私は保有する建物を店舗として、第三者に対し、定期建物賃貸借契約で賃貸しているが、来年、契約期間が満了する。賃借人から再契約をしてほしいといわれているが、交渉の窓口を引き受けてもらえるか。
当社はメーカーであるが、工場を閉鎖し、土地建物をＡに売却した。Ａは建物を取り壊し、さらにＢに土地を転売した。そうしたところ、Ｂから土地にダイオキシンによる土壌汚染があるとして当社に直接ダイオキシン類の除去を求める旨の請求があった。どのように対応したらよいかアドバイスをしてほしい。
当社は貸ビル業を営んでいるが、このたびワンフロアをいわゆるシェアオフィス、すなわち、パーティションで区画を細かくし、会議室を共用するというやり方である。こうしたシェアオフィスの場合にも借地借家法の適用はあるのか、また不動産仲介業者から仲介を受ける場合、重要事項説明は必要になるのか。
当社は物流業者であるが、このたび、大型物流倉庫を賃借することになった。その物流倉庫は私募ファンドによって建てられたものであり、物流倉庫を保有する特定目的会社から、一括して賃貸管理会社に賃貸され（いわゆるマスターリース）、その賃貸管理会社からエンドテナントに転貸する（いわゆるサブリース）というスキームになっている。
ところで、
（１）マスターリース契約締結
（２）抵当権設定
（３）サブリース契約（これからである。）
という時系列になるが、サブリース契約は抵当権設定後の賃貸借として、競落人に対抗できないのであろうか？教えてほしい。
当社はオーナーからビルを一括で借り上げ、第三者であるテナントに対し、転貸するサブリース事業を行っている。不動産市況の低迷を受け、賃料、敷金とも逆ざやになっており、マスターリース契約を解約したい。解約におけるアドバイス、その後の敷金回収を依頼したいが、可能か。なお、平成初期の案件であるため敷金は賃料の２０ヶ月分程度ある。
当社は不動産賃貸管理業をやっているが、当社の標準的な契約書について（必要に応じて改訂をして）条文の趣旨や判例等を解説するセミナーをやってもらえないか？
店舗用の賃貸借契約をドラフトしてほしい。
当社は県内外に数十棟の貸ビルを保有して不動産業を営んでいるが、ある開発案件で投資家が約束した（契約書なし）出資を拒んでいるため、資金繰りに窮するという状況である。規模が規模なので会社更生も検討しているが、相談にのってもらえるか。
ある不動産会社が民事再生手続開始の申立をしたが、申立前に同社が購入した不動産で取得したいものがある。再生債務者の申立代理人と売買契約の交渉窓口となってもらえるか？
当社は、ある不動産会社とビルについてのＢＭ（ビルマネジメント）契約を締結しているが、その不動産会社が破産した。その不動産会社はオーナーではなく、オーナーである信託銀行との間でＰＭ（プロパティマネジメント）契約を締結している。
この場合の債権回収を引き受けてもらえるか？
当社が保有する賃貸マンションの１階にはコンビニエンスストアが入居しておりｌ、２階よりも上階が賃貸住宅となっている。屋上にはコンビニエンスストアのエアコン及び冷蔵庫の室外機が設置されているが、最上階のテナントから「室外機から低周波が発生している。頭痛や耳鳴りの被害を受けたので損害賠償請求したい。」と言われた。どのように対応したらよいか？
１階店舗で賃貸しているテナントが通路に大量の物を積みあげている。撤去するように要請しているが、言を左右にして応じない。どのようにしたらよいか？
そうして困っているところ、同じビルの他のテナントから「上記の大量のもののために顧客が通行できず、そのために逸失利益が発生した。ついては来月の賃料から相殺させてほしい」と言ってきた。どうしたらよいか？
マンションを賃貸していたが、賃料未払となり、そのうちにテナントが警察に逮捕され、勾留されていることが判明した。どのように対応したらよいか、アドバイスしてほしい。
賃借人が民再生手続開始の申立をした。未収賃料が発生しているのだが、これを回収するにはどうしたらよいか？
当社は建物の所有者から建物を一括して賃借し（マスターリースを受け）、テナントにサブリースしているが、建物の所有者が民再生手続開始の申立をした。どのように対応したらよいか、敷金は再生計画でカットされるのか、相談したい。
当社はオーナーから一棟のビルのマスターリースを受け、同時にプロパティマネジメントも受託している。あるテナントに対し、ビルの屋上に変電設備を設置することを認めているが、屋上の防水が劣化して雨漏りが生じたため、早急に屋上防水工事を実施したい。
その場合に変電設備の撤去を求めることができるか、またそれに要する費用負担はどのように考えればよいか？
私は、さきごろ土壌汚染対策法が定める汚染物質が基準を上回る水準となっている土地の借地権を競売で落札した。評価書にも土壌汚染についての言及があり、そのために物件の価額は７割も下げられていた。
競落後には、借地権譲渡許可の申立をする必要があると聞いたが、その代理を引き受けてもらえるか？また、土壌汚染対策法との関係では、借地権譲渡許可の手続において話し合いで底地を買い取るようにした方がよいのか？アドバイスをしてほしい。
祖父の代から土地を貸しており、地代はきちんと入っているものの、なにしろ戦前のことなので契約書がない。賃借人と話し合って契約書を作っておこうとアプローチはするが、梨の礫である。賃借人と交渉して契約書を交わしてほしいのだが、引き受けてもらえるか？
私はある宅建業者からマンションを購入したが、その際、管理費や修繕積立金を預けた。しかし、当該宅建業者は管理費等の預託金を管理組合に引き渡さない。どうしたらよいか？宅建業者には営業保証金というのがあると聞いたが、そこから支払を受けることは可能か？可能とすればその代理を依頼できるか？
公売で落札した土地に建物を建てようとボーリング調査を行ったところ、ほぼ全面に表土から深さ５メートルまで産業廃棄物と思われるものが埋まっていることが判明した。入札を取り消すことはできないのか、また、債務者に対して何らかの請求はできないのか？土壌汚染対策法によって所有者たる私が何らかの義務を課されることはないのか？
私は借地に建物を建てて住んでいるが、建物を借地権付で譲渡して他へ移転したいと思う。地主に相談したところ、「譲渡は認めない、要らないなら返せ」とのことであった。そこで借地権譲渡について地主の承諾に変わる許可申請をしてほしい。それと地主が承諾しない場合にはいつ譲渡できるのかも分からないので価額を叩かれるように思う。譲渡価額を高額するための方策があるか、あるとすれば実行してほしい。
地主から地代を来月から２倍にすると言われた。そもそもとても払えないのでとりあえず、１０％増しの地代を持参したところ、受取を拒否された。地代を供託したいが、代行してもらえるか？
父親が死亡し、母と兄弟3人で実家を相続した。遺産分割協議も終わったので移転登記をしたい。移転登記手続を依頼できるか？
地主から地代を2倍にすると言われている。到底承服できないので賃料の交渉をしてほしい。
親が亡くなって、屋敷を相続したが、一部借地であった。借地権付で建物を譲渡したいと思い、地主に掛け合ったが、承諾してもらえない。代理人として交渉してもらえるか、駄目な場合には借地権譲渡の許可を求めて借地非訟事件を提起してほしい。借地権の買取でもよいので交渉してほしい。
私はある人に対し、建物所有目的で土地を貸しているが、借地人から借地権付で建物を第三者に譲渡したいので承諾してほしいとの申出を受けた。どのように対応したらよいか、アドバイスをしてほしい。
不動産投資をしようとしているが、その際、売買契約書をチェックし、確定した契約書について意見書を作ってほしい。また、売主に対しインタビューをするが、その際、同席して、適宜質問していただき、売主からもらう陳述書を作ってほしい。
当社は銀座・並木通りに貸ビルを保有しているが、近時１階の新規賃料相場は坪１０万円に達している。バブル前から賃貸しているテナントの賃料が坪３万円あまりなので増額請求したい。調停申立等やってもらえるか？
当社はビルオーナーからビルを一括借り上げ（マスターリース）し、転貸しているが、営業の対象については新築建物に限定していた。しかしながら、近時、既にマスターリース中の既存建物（抵当権設定済み）についても積極的に営業することになった。そこでその契約書をチェックしてほしい。
マスターリース契約において賃貸人からの解約が認められるとの判例があると聞いたが、本当か？
甥が建物を借りる際に保証人になってくれと言われて連帯保証人になった。最初の賃貸借契約書には署名捺印し、印鑑証明書も差し入れたが、その後は２年ごとの更新に際して何の連絡もなく、署名捺印もしていない。およそ１５年くらいたって賃貸人と称する者から未払賃料を支払ってくれとの請求がきた。どうしたらよいか。
当社は貸ビル業を営んでいるが、新しく建設するビルの地下に数店舗レストランを誘致しようと計画している。ただ、美味しくないレストランに残られるのは困る。やってみて不人気なら退去させられるようにしたい。どのような契約にしたらよいか。
当社は貸ビル業を営んでいるが、このたび耐震改修工事を行うこととし、耐震改修促進法第8条に基づく耐震改修計画の認定を申請しようとしている。この認定を受けた場合、テナントとの関係でどのような法的効果が生じるのか教えてほしい。
当社は不動産賃貸業を営んでいるが、昭和５６年建築基準法改正以前のビルを数棟保有している（いわゆる既存不適格建物）。今後、一定規模の地震が発生した場合において地震によりビルが倒壊するなどしてテナントに被害が生じた場合、当社は賃貸人としての責任を追及されるのか、相談したい。
当社は駐車場を営んでいるが、いくつか問題パターンが出てきたので駐車場契約を改訂したい。契約書をチェックしてもらえるか。
私は土地を貸しているが、このたび契約期間の満了となる。賃借人から更新料をもらえれば契約を更新したいと思うが、どうしたらよいか？
当社は小売業であるが、店舗用地として事業用定期借地権の設定を受けた。早速基礎工事を実施したところ、深さ4メートルで広範囲に産業廃棄物が埋設されていることが判明した。解除をしたいと考えるが、代理人として相手方との交渉を受けてもらえるか？
「当社は貸ビル業を営んでおり、テナントに事務所を貸しているが、ビルの何棟かは建築基準法の昭和56年改正前の建築したものであり、耐震性に問題がある。そこでテナントに立ち退いてもらって耐震改修工事をしたいと考えているが、テナントから莫大な立退料を請求されたのでは計画は頓挫する。耐震改修工事に際し、テナントに立退料を払わずに退去を求められるのか、アドバイスをしてほしい。」とのご相談事例。
私は保有するマンションを賃貸しているが、テナントから「給湯器から十分な量のお湯が出てこない、新築マンションなのにフローリングにキズがあるのは不満だ」など言われ、賃料の支払いを留保されている。どうしたらよいかアドバイスをしてほしい。
信託受益権売買の前提として信託契約を締結することになった。信託委託者ないし受益権譲渡人として、信託契約を締結する際の注意事項をアドバイスしてほしい。また、信託契約書をチェックしてほしい。
当社は耐震補強工事を計画しているが、そもそも工事に向いたビルか否か、付随してリニューアルをかける際の方向性についてアドバイスしてほしい。
当社が保有する月極駐車場に自動車が放置されて２ヶ月以上になる。賃料も入らないので早急且つ適法に明渡を実行したいが、どのような方法があるか。オートローンの場合には信販会社が所有権留保登録をしている場合が多いが、信販会社に対し、明渡を請求することはできるか。
当社が保有する月極駐車場に自動車が放置されて２ヶ月以上になる。賃料も入らないので早急且つ適法に明渡を実行したいが、どのような方法があるか。オートローンの場合には信販会社が所有権留保登録をしている場合が多いが、信販会社に対し、明渡を請求することはできるか。
当社は不動産賃貸業を営んでいるが、賃料の支払いが滞ってきたので支払い求めるため物件に出向いたところ、暴力団らしい風体の男がおり、すごまれてしまった。明け渡しのための法的手続きをとってもらえるか。
当社は、ホームセンターを経営する会社から要請され、いわゆる建築協力金スタイルで建物を建設し、これをホームセンターに賃貸している。このホームセンターから賃料減額請求がなされた。どのように対応すればよいか。
当社は貸ビル業であるが、あるテナントが他のテナントに対し迷惑行為を繰り返しているため、他のテナントから善処を求められている。賃貸人としてどのように対応するべきかアドバイスをしてほしい。
当社は貸ビル業であるが、あるテナントが他のテナントに対し迷惑行為を繰り返しているため、他のテナントから善処を求められている。賃貸人としてどのように対応するべきかアドバイスをしてほしい。
当社は建物を賃貸しているが、テナントが当社に無断で敷地内にプレハブを建てその部分を第三者に賃借している模様である。近時家賃の滞納が始まり、滞納額は賃料の３ヶ月に及んでいる。明け渡しおよびプレハブの撤去を実現したいので法的手続きをとってほしい。
当社は貸ビル業を営んでいるが、未曾有の豪雨と屋上ドレーンの詰まりのため、最上階のテナント事務所が水浸しとなってしまった。また、ベランダからも浸水して他のテナントからも損害賠償するといわれている。どのように対応したらよいか、また損害賠償請求を受けた場合、交渉してもらえるか。
当社はあるビルのオーナーからビルの売却の依頼を受け、信託受益権を譲渡する方式で売却することになった。信託譲渡契約、信託受益権売買契約等のチェックをしてほしい。
事業用にある土地の買収交渉をしてほしいが、引き受けてもらえるか。
当社は、信託銀行が信託譲渡を受けたビルを信託銀行からマスターリースを受けて、転貸している。そうしたところ、信託委託者と信託銀行の信託譲渡契約が解約されることとなり、信託銀行からマスターリース契約の終了を求められている。応じなければならないか。
駐車場の賃借名義人と車両の所有者が不一致である。駐車場契約違反であるが、具体的にはどのように対応すればよいか。法的手続が必要であれば依頼したい。
当社は共有者が８人いるビルについてマスターリース契約を締結すべく交渉中であるが、共有者の１人からどうしても承諾が得られない。残りの７人と契約することで契約は有効か。
当社には遊休地があるが、国道に面しているので物販に対し賃貸して収益を上げたい。そのための法律構成（事業用的借地権、建築協力金方式の建物賃貸借等）についてそのメリット、デメリットを説明してほしい。また、契約書を作成してほしい。
借地権付建物を譲渡したい。地主の承諾を得るべく交渉し、交渉が決裂した場合には裁判所に許可を求める手続を依頼したい。
賃料未払が継続しているので契約を解除する旨の通知をしたところ、郵便が届かなかった。ようやく賃借人の居所を尋ね宛てたところ、名義貸しで一度も住んだことはないとのことであった。他方、賃貸物件では最近引っ越してきたような夫婦が住んでいる。一体今誰が住んでいるのか皆目分からないが、確実に明渡を実現するための方策はあるのか？債務者を特定せずに占有移転禁止仮処分が可能と聞いたが、この場合、その申立は可能か？
未払賃料がたまったので賃貸借契約を解除したい。最近現場に行ったら別の会社の看板が玄関扉についていた。どのように対応したらよいか。
駐車場を賃貸しているが、駐車場契約に借地借家法の適用はあるか。借地借家法の適用があるとすると賃料の３ヶ月分程度を滞納しないと解除が認められないと聞いたが・・・。
当社はマンションを賃貸している。屋上防水が切れていたのか、大雨の日に天井から漏水してしまい、テナントから損害賠償請求を受けた。どのように対応したらよいか。
当社はある新築ビルについてオーナーとマスターリース契約を締結し、テナントにサブリースすることになった。マスターリース契約においては内装工事期間中に賃料は発生しない旨規定されているが、サブリースについては賃料が発生することになっている。マスターリース契約における賃料が発生する前にサブリース契約の賃料を発生させて問題がないか。
当社は建物の賃貸借を業としているが、賃料未払で契約を解除したい。占有移転禁止の仮処分、明渡訴訟、明渡の強制試行等の段取りをしてもらえるか。
当社はタワー型の駐車場のマスターリースを受け、転貸している。暗証番号式で、駐車する場所についてはそのときどきで一定していない。
この場合、建物の賃貸借として借地借家法が適用されるのか？
サブリース賃料の方がマスターリース賃料よりも安い、いわゆる逆鞘のマスターリース契約がある。これを解消したいと思うが、解消する際の注意事項、特に敷金の保全の方法についてアドバイスをしてほしい。
当社は貸ビル業を営んでいるが、貸ビルの募集案内に記載された賃貸面積が実際の契約面積よりも狭いことが判明した。テナントから賃料減額請求等の可能性はあるか
ビルの地階をレストランフロアとして複数の飲食店を入れている。建物賃貸借契約ではなく販売委託契約を締結することで借地借家法を回避したいと思うが、可能か。
賃料増額請求、その後の調停、差額賃料請求等一連の手続をしてほしい。
当社はファンドが信託受益権を取得した物件についてプロパティマネージャーとして委託を受けてプロパティマネジメント業務を行っているが、このたび受益権が譲渡され、同時にアセットマネージャーも交代することとなった。その際の覚書をドラフトしてほしい。
当社は貸ビル業を営んでいるが、耐震性にやや問題のあるビルがある。そこで順次、耐震改修工事を実施したいと考えているが、工事に際してはテナントに一時退去していただく必要がある。一連の手続についてアドバイスをしてほしい。また、テナントとの交渉が決裂した場合、代理人として交渉してほしい。
マスターリース契約を締結して転貸している物件について、オーナーからテナントを立ち退かせてほしいと要請された。立ち退き交渉を引き受けてほしい。
賃借人が破産手続開始の申立をした。この場合、開始決定後の賃料、原状回復費を最大限回収してほしい。管財人との交渉、管財人に対する訴訟を引き受けてほしい。
マスターリース契約を締結し、賃料の５０ヶ月分相当敷金をオーナーに預託していたが、競売によりオーナーが変わった。新オーナーに対し、従前オーナーに預託した敷金全額の返還を求めることができるか。
信託銀行とマスターリース契約、プロパティマネジメント契約を締結し、物件を賃借し、且つ管理に当たっているが、信託銀行側からこれらの契約について解約予告を受けた。如何に対応するべきか。
未登記建物を買い受けることにした。売買の決済に立ち会ってほしい。
